Un inquiokupa es un inquilino que entró en tu vivienda con contrato, dejó de pagar y no se va. No es un okupa: la ley lo trata como un inquilino moroso y el único camino para recuperar la casa es el juicio de desahucio por impago. Esta guía te explica, con la normativa vigente en 2026, cuánto tiempo puede quedarse, qué pasos dar y en qué orden, cuánto tarda y cuesta el proceso, qué errores te hacen perder meses y qué ocurre si el inquilino alega vulnerabilidad.

Qué es un inquiokupa

«Inquiokupa» es una palabra coloquial que une «inquilino» y «okupa». Describe a la persona que firmó un contrato de alquiler, entró legalmente en la vivienda y después dejó de pagar la renta sin abandonarla. En muchos casos paga la fianza y uno o dos meses, y a partir de ahí no ingresa nada y se queda todo el tiempo que el procedimiento judicial le permita.

La palabra no existe en ninguna ley. Para el juzgado, el inquiokupa es un inquilino moroso: alguien con un contrato válido que lo incumple. Por eso no puedes tratarlo como a un okupa, ni llamar a la policía para que lo saque, ni actuar por tu cuenta: hay que pasar por un procedimiento civil. Si quieres evitar que te pase, tienes una guía sobre cómo detectar a un inquiokupa antes de firmar el contrato.

Inquiokupa vs okupa vs inquilino moroso

Las tres figuras se confunden a menudo y la diferencia cambia por completo la vía legal, los plazos y lo que puedes hacer como propietario.

• Okupa: entra sin ningún título (sin contrato ni permiso). Es un delito de usurpación o de allanamiento, según el caso, y se persigue por la vía penal o por un desahucio por precario en la vía civil. No puede «enervar» el desahucio pagando, porque no debe rentas.
• Inquilino moroso: tiene contrato y ha dejado de pagar una o varias mensualidades, pero puede que negocie, pague tarde o se marche. Se reclama por la vía civil mediante el juicio verbal de desahucio por falta de pago.
• Inquiokupa: jurídicamente es un inquilino moroso. La diferencia es de actitud: no paga, no negocia y no se va, y aprovecha cada plazo del procedimiento para alargar su estancia. Si el impago empieza desde el primer o segundo mes, un abogado puede estudiar si hay indicios de estafa, pero la vía principal para recuperar la vivienda sigue siendo la civil.

En resumen: al okupa lo puedes denunciar; al inquiokupa lo tienes que demandar. Si quieres el detalle de cada vía, consulta la diferencia entre okupa e inquilino moroso.

Cuánto tiempo puede estar un inquiokupa en tu vivienda

Puede quedarse hasta que un juzgado ordene el lanzamiento y la comisión judicial lo ejecute. En la práctica, eso son entre 6 y 12 meses desde que presentas la demanda en un caso normal, y hasta 15-20 meses cuando se juntan oposición a la demanda, solicitud de justicia gratuita, suspensión por vulnerabilidad y un juzgado saturado. A eso hay que sumar lo que tardes tú en reaccionar al primer impago y en cumplir los trámites previos.

• No existe un «desahucio exprés» que te devuelva la casa en semanas. Existe un juicio verbal con plazos más cortos que un pleito ordinario, pero sigue siendo un juicio.
• Un solo mes impagado ya te permite demandar (art. 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Esperar «a ver si paga» solo hace que la deuda crezca y la recuperación se retrase.
• Mientras dure el procedimiento, el inquiokupa no está obligado a marcharse ni a pagar. Las rentas se reclaman en el mismo juicio, pero cobrarlas después es otra batalla.

Qué hacer paso a paso para recuperar tu vivienda

Este es el orden que sigue un desahucio por impago en 2026, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 250.1.1.º, 440.3 y 22.4, entre otros). Si el impago acaba de empezar y todavía no sabes si es un retraso o un inquiokupa, tienes el detalle del burofax y de los errores que hacen perder el juicio en qué hacer si tu inquilino no paga el alquiler.

1. Reúne la documentación desde el primer impago

Contrato firmado, justificantes de los pagos recibidos, extractos bancarios donde se vea la falta de ingreso, y los mensajes o correos en los que reclamas el pago con las respuestas del inquilino. Todo irá a la demanda.

2. Envía un requerimiento de pago fehaciente (burofax)

Es el paso más importante antes de demandar y el que más propietarios se saltan. El art. 22.4 LEC permite al inquilino «enervar» el desahucio, es decir, pararlo pagando todo lo que debe en los 10 días siguientes al requerimiento judicial. Pero si antes de demandar le has enviado un requerimiento de pago fehaciente y han pasado al menos 30 días sin que pague, pierde esa posibilidad. El burofax debe reclamar la cantidad exacta con el detalle de las mensualidades y advertir de que, si no paga, se presentará demanda sin posibilidad de enervación. Guarda el acuse de recibo.

3. Cumple el requisito de negociación previa (Ley Orgánica 1/2025)

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia exige acreditar que has intentado resolver el conflicto por un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de presentar la demanda civil; sin ese intento, el juzgado no la admite. Vale una negociación directa documentada, una mediación o una conciliación. Algunos juzgados interpretan que un requerimiento de pago bien hecho ya cumple este requisito; otros exigen un intento de negociación separado. Consulta con tu abogado cómo lo aplica el juzgado de tu partido judicial, porque una demanda inadmitida son uno o dos meses perdidos.

4. Presenta la demanda de desahucio con reclamación de rentas

Se presenta en el juzgado de primera instancia del lugar donde está la vivienda, con abogado y procurador. En la misma demanda se pide el desahucio, las rentas vencidas y las que se devenguen hasta la entrega de la vivienda, y que se fije ya la fecha de lanzamiento.

5. Admisión y requerimiento judicial al inquilino

El letrado de la Administración de Justicia admite la demanda y requiere al inquilino para que, en 10 días, desaloje, pague (si todavía puede enervar) o se oponga. En ese decreto se fijan una fecha de juicio por si hay oposición y una fecha de lanzamiento por si no la hay. La notificación es el cuello de botella habitual: si no se le localiza, pasan semanas.

6. Sin oposición, lanzamiento directo; con oposición, juicio y sentencia

Si el inquilino no hace nada en esos 10 días, el juzgado dicta decreto de desahucio y se mantiene la fecha de lanzamiento. Si se opone (alegando que pagó, que la vivienda tiene defectos o pidiendo justicia gratuita), se celebra la vista y el juez dicta sentencia. La solicitud de justicia gratuita suele suspender los plazos hasta que se asigna abogado de oficio, lo que añade semanas o meses.

7. Lanzamiento y recuperación de la vivienda

El día señalado, la comisión judicial acude a la vivienda, con cerrajero si hace falta, y te entrega la posesión. Desde ese momento puedes cambiar la cerradura. Las rentas no pagadas siguen siendo una deuda que puedes ejecutar contra sus bienes o su nómina.

Si prefieres que alguien lleve todo el proceso por ti, en Desokupaciones gestionamos el desalojo de inquilinos morosos en Sevilla, el desalojo de inquilinos morosos en Málaga, el desalojo de inquilinos morosos en Madrid y el desalojo de inquilinos morosos en Barcelona, desde el burofax hasta la entrega de llaves.

Cuánto tarda un desahucio de inquiokupa en 2026

No hay un plazo oficial único: la estadística del Consejo General del Poder Judicial estima duraciones medias por comunidad autónoma y los despachos que tramitan estos asuntos manejan horquillas parecidas. Orientativamente, por fases:

• Burofax y negociación previa: de 1 a 2 meses (30 días del requerimiento más el intento de MASC).
• Admisión de la demanda: de 1 a 3 meses según la carga del juzgado.
• Notificación y plazo de 10 días: de 2 semanas a 2 meses. Un procurador propio que gestione la notificación lo acorta mucho.
• Vista y sentencia (solo si hay oposición): de 1 a 3 meses.
• Lanzamiento: en la fecha fijada en el decreto de admisión, normalmente entre 1 y 3 meses después de la sentencia o del decreto de desahucio.

Total realista: de 6 a 12 meses desde la demanda en Madrid, Barcelona, Sevilla o Málaga, y más en partidos judiciales pequeños con un único juzgado. Lo que más alarga el proceso: un burofax mal hecho (permite la enervación y hay que empezar de cero), una demanda inadmitida por no acreditar el MASC, la falta de localización del inquilino y la solicitud de justicia gratuita.

Cuánto cuesta desalojar a un inquiokupa

Coste orientativo del procedimiento judicial si lo contratas por tu cuenta: entre 1.000 y 3.000 euros de abogado y procurador, según la ciudad, la deuda reclamada y si el inquilino se opone, más el burofax y, en su caso, el cerrajero del lanzamiento. Las personas físicas no pagan tasas judiciales; las sociedades sí. Si ganas, lo normal es que condenen al inquilino en costas, pero cobrarlas depende de que tenga bienes o ingresos embargables, y un inquiokupa rara vez los tiene a la vista.

A eso hay que sumar lo que de verdad duele: las rentas que no cobras durante todo el proceso. Por eso cada mes de retraso en empezar sale caro. Nuestro servicio funciona con presupuesto cerrado y abogado incluido, para que sepas desde el principio lo que vas a pagar. En esta página tienes el precio de una desokupa y todo lo que incluye.

Qué no debes hacer con un inquiokupa

Hay cosas que parecen lógicas cuando alguien vive gratis en tu casa y que te convierten a ti en el denunciado. Mientras el contrato siga vigente y no haya sentencia, la vivienda es el domicilio del inquilino y está protegido como tal.

• No cambies la cerradura ni entres en la vivienda sin su consentimiento, aunque sea tuya: es allanamiento de morada (art. 202 del Código Penal) y ser el propietario no te exime.
• No cortes la luz, el agua o el gas ni des de baja los suministros para forzarle a salir: es un delito de coacciones (art. 172 del Código Penal) y perjudica tu posición en el juicio civil.
• No lo amenaces ni envíes a nadie a «convencerle». Las empresas que prometen desalojos en 24 horas por la vía de la presión operan fuera de la ley en estos casos y la responsabilidad acaba recayendo en el propietario.
• No aceptes pagos parciales sin asesorarte. Un pago parcial mal gestionado puede entenderse como aceptación de un nuevo plazo o reabrir la posibilidad de enervar.
• No dejes pasar meses «por si se arregla». Cada mes de espera es un mes más de deuda y de retraso en la fecha de lanzamiento.

Qué pasa si el inquiokupa es vulnerable

Última revisión: 27/10/2026. Es la parte del procedimiento que más ha cambiado en 2026 y la que más desinformación acumula. Hay dos niveles de protección.

Protección ordinaria de la Ley de Enjuiciamiento Civil

El art. 441.5 LEC obliga al juzgado a comunicar el procedimiento a los servicios sociales cuando el inquilino alega vulnerabilidad. Si lo confirman, el juez puede suspender el procedimiento dos meses si el propietario es persona física y cuatro si es persona jurídica, para que la Administración busque una alternativa. Pasado ese plazo, el procedimiento continúa. Esta regla es estable y se aplica siempre.

Suspensión extraordinaria: el Real Decreto-ley 29/2026

La moratoria de desahucios de hogares vulnerables que se prorrogaba desde 2020 decayó en febrero de 2026, cuando el Congreso no convalidó el Real Decreto-ley 2/2026. Entre marzo y principios de octubre solo se aplicó la protección ordinaria de la LEC.

A fecha de 27 de octubre de 2026 está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre, en vigor desde el día 8), pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, que debe votarlo antes de principios de noviembre. Lo que establece su artículo 2 para los desahucios por impago:

• El juzgado puede suspender el procedimiento, incluso con sentencia dictada, si el inquilino acredita vulnerabilidad económica y falta de alternativa habitacional con informe de los servicios sociales.
• La suspensión se revisa cada 12 meses y dura como máximo tres años (hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando el demandante es un fondo que compró la deuda o la vivienda por debajo de su valor).
• La vulnerabilidad del inquilino no prevalece cuando el propietario es una persona física con dos o menos viviendas. Es la gran novedad frente a las moratorias anteriores, aunque su alcance exacto lo irán fijando los juzgados.
• Se crea la «enervación extraordinaria»: cuando el juzgado comunica el desahucio a la Administración, esta tiene dos meses improrrogables para ofrecer una alternativa al inquilino o pagar la deuda y las costas. Si paga, el contrato continúa y tú cobras; si no, la Administración pasa a ser la deudora frente al propietario.
• Se prevé una compensación al propietario por las rentas no percibidas, los suministros impagados y los costes del procedimiento, con límites.

Si el decreto no se convalida, queda derogado a partir de ese momento (no hacia atrás) y vuelve a aplicarse únicamente la protección ordinaria del art. 441.5 LEC: dos o cuatro meses de suspensión según quién demande. Las suspensiones ya acordadas tendrían que revisarse caso por caso. Actualizaremos este apartado cuando se vote.

En cualquiera de los dos escenarios, la vulnerabilidad no cancela la deuda ni te impide demandar: solo puede retrasar el lanzamiento. Conviene empezar cuanto antes y documentar también tu propia situación (si dependes de esa renta, si tienes hipoteca sobre la vivienda), porque el juez la pondera frente a la del inquilino.

Preguntas frecuentes sobre el inquiokupa

¿Puedo llamar a la policía para que saque a un inquiokupa?

No. Al tener contrato, no hay delito de usurpación y la policía no puede desalojarlo. Solo un juzgado civil puede ordenar el lanzamiento tras el desahucio por impago.

¿Cuántos meses de impago hacen falta para demandar?

Uno. El art. 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite resolver el contrato desde la primera mensualidad impagada.

¿Qué pasa si el inquiokupa paga cuando recibe la demanda?

Si no le enviaste un requerimiento previo con al menos 30 días de antelación, puede enervar el desahucio pagando todo en 10 días y el contrato sigue. Si el burofax estaba bien hecho, el pago tardío no para el desahucio, aunque reduce la deuda reclamada.

¿Es obligatorio intentar una mediación antes de demandar?

Sí. Desde el 3 de abril de 2025 hay que acreditar un intento de solución extrajudicial (MASC) con la demanda. Algunos juzgados aceptan el requerimiento de pago como cumplimiento; otros piden un intento de negociación separado.

¿Cuánto tiempo puede quedarse un inquiokupa sin pagar?

Hasta el lanzamiento judicial: normalmente entre 6 y 12 meses desde la demanda, y hasta 15-20 meses si hay oposición, justicia gratuita o suspensión por vulnerabilidad.

¿Puedo cortarle la luz o cambiar la cerradura?

No. Cortar suministros es coacción y entrar o cambiar la cerradura es allanamiento de morada, aunque la vivienda sea tuya. Podrías acabar denunciado.

¿Hay un desahucio exprés para inquiokupas?

No como tal. El juicio verbal de desahucio por falta de pago es el procedimiento más rápido disponible, pero tarda meses. La diferencia la marca empezar pronto y no fallar en el burofax ni en el requisito de negociación previa.

Si tienes un inquilino que no paga y quieres saber qué vía es la adecuada en tu caso, en Desokupaciones te lo explicamos sin compromiso.

Verificado

Este artículo se ha redactado contrastando la normativa y las fuentes oficiales siguientes (última revisión: 27 de octubre de 2026):

• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (texto consolidado, BOE): arts. 22.4, 250.1, 440.3 y 441.5.
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE): art. 27.2.
• Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE): requisito de procedibilidad de los MASC.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): art. 2, suspensión de desahucios de personas vulnerables.
• La Moncloa: medidas urgentes para el fomento y protección del derecho a la vivienda (8/10/2026).
• Consejo General del Poder Judicial: estadística judicial (litigios en arrendamientos urbanos y efectos de la crisis en los órganos judiciales).

Los plazos y costes son orientativos y varían según el juzgado. Si detectas un error o un dato desactualizado, escríbenos y lo corregimos.