Un desahucio por impago cuesta meses y varios miles de euros. Una selección de inquilino bien hecha cuesta una tarde de trabajo.

Esa desproporción explica por qué este es probablemente el artículo más rentable de todo nuestro blog: si evitas un solo caso, te ahorras todo lo demás.

Hablamos del inquiokupa: alguien que entra con contrato, deja de pagar y se queda. A diferencia del okupa, tiene un título de posesión, y eso le da una protección que quien ocupa sin papeles no tiene. Por eso conviene detectarlo antes, no después.

Qué documentación exigir siempre

Sin excepciones, por muy buena impresión que dé el candidato.

DNI o NIE en vigor. Comprueba que la persona que visita la vivienda es la que va a firmar.

Contrato de trabajo y últimas nóminas. Tres, como mínimo. Y comprueba coherencia: que el nombre, el CIF de la empresa y las cantidades cuadren entre sí.

Vida laboral. Aporta el histórico y detecta discontinuidades o incorporaciones muy recientes que las nóminas no revelan.

Última declaración de la renta, si el candidato es autónomo o tiene ingresos variables.

Extractos bancarios recientes. Los ingresos declarados deben verse reflejados.

Referencias del arrendador anterior, con teléfono de contacto verificable.

Y una regla básica: la renta no debería superar aproximadamente un tercio de los ingresos netos del hogar. No es una norma legal, es una proporción de prudencia que el sector maneja porque funciona.

Las señales de alerta

Ninguna es concluyente por sí sola. Varias juntas sí lo son.

Prisa desmedida. Querer firmar hoy, entrar mañana y saltarse la comprobación de documentación. La urgencia es la herramienta favorita de quien no quiere que mires con calma.

Ofrecer pagar varios meses por adelantado en efectivo a cambio de no aportar documentación. Suena a garantía y funciona justo al revés: se cambia dinero por opacidad.

Documentación incompleta con excusas cambiantes. “La nómina te la mando mañana”, “el contrato lo tengo en el pueblo”.

Negativa a facilitar referencias del casero anterior, o referencias que no se pueden verificar.

Incoherencias en el relato. El trabajo que dice tener no encaja con los horarios, la ciudad o la vida laboral.

Nómina de una empresa que no existe o no localizas. Comprobar el CIF y la empresa en registros públicos lleva cinco minutos.

Número de ocupantes que no cuadra con lo que se declara al firmar.

Reticencia a domiciliar el pago. Insistir en pagar en efectivo o por medios difíciles de rastrear.

Los errores que cometen los propietarios

Alquilar por confianza. El conocido de un conocido, el familiar de alguien del trabajo. Es el origen de una parte enorme de los casos, y además dificulta después actuar con firmeza.

No comprobar lo que te entregan. Recibir la documentación y no verificarla equivale a no pedirla. Las nóminas falsas existen y no son difíciles de fabricar.

Tener prisa por no perder un mes de renta. Un mes vacío cuesta una mensualidad. Un inquiokupa cuesta muchas más.

Aceptar el adelanto en efectivo como sustituto de la solvencia.

No hacer contrato o hacerlo con una plantilla genérica sin inventario, sin fianza correctamente constituida y sin las cláusulas adecuadas.

No depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente cuando así se exige. Es obligación legal y además evita discusiones posteriores.

Lo que sí puedes hacer y es legal

Conviene decirlo porque hay dudas: puedes exigir documentación acreditativa de solvencia a un candidato a inquilino. Es una práctica ordinaria y legítima en la contratación de arrendamientos.

Lo que debes hacer es tratar esos datos correctamente: pedir solo lo necesario para valorar la solvencia, informar de la finalidad y no conservar la documentación de los candidatos descartados.

Sobre las bases de datos de morosos: existen ficheros de inquilinos con impagos judicialmente acreditados, y hay servicios profesionales de estudio de solvencia. Si contratas un seguro de impago, la aseguradora hará su propio estudio, que es una capa adicional de filtro. Lo tratamos en qué cubre un seguro de impago de alquiler.

El contrato también previene

Una buena selección con un mal contrato deja la puerta entreabierta.

Inventario detallado del mobiliario y del estado de la vivienda, con fotografías firmadas por ambas partes.

Fianza legal correctamente constituida y depositada donde corresponda.

Prohibición expresa del subarriendo y de la cesión sin consentimiento. Evita el escenario que tratamos en qué hacer si tu inquilino realquila la vivienda sin permiso.

Domiciliación bancaria del pago, que además genera prueba automática de cada impago.

Identificación de todas las personas que van a residir en la vivienda.

Domicilio a efectos de notificaciones distinto del arrendado, si es posible. Este detalle, que parece menor, puede ahorrarte semanas de averiguación domiciliaria si algún día hay procedimiento.

Si ya has firmado y algo no encaja

Reacciona al primer impago. No dejes correr meses “a ver si se arregla”. Cada mes de espera es un mes que se suma al final del recorrido y deuda que probablemente no recuperarás.

Comunica por escrito desde el principio. Un requerimiento por burofax deja constancia y es además el paso previo que la ley exige antes de demandar.

Documéntalo todo: impagos, comunicaciones, respuestas, promesas incumplidas.

No improvises soluciones por tu cuenta. Cortar suministros a un inquilino con contrato puede acarrearte responsabilidad penal, por mucho que no pague: la doctrina del Tribunal Supremo que excluye el delito de coacciones se refiere a ocupantes sin ningún título. Lo detallamos en qué dice el Supremo sobre el corte de suministros.

La cuenta que conviene hacer

Un mes con la vivienda vacía mientras verificas bien a un candidato cuesta una mensualidad.

Un inquiokupa cuesta meses de renta no percibida, honorarios profesionales, posibles daños en el inmueble y un desgaste personal considerable.

La prevención es, con diferencia, la inversión más rentable que puedes hacer como propietario.

Cómo te ayudamos

En Operativo Desokupa nos dedicamos a resolver estas situaciones cuando ya se han producido. Y precisamente por eso insistimos tanto en la prevención: hemos visto demasiados casos que empezaron con una firma apresurada.

Si ya estás en el problema, gestionamos procedimientos de desahucio por falta de pago con gabinete jurídico propio, presupuesto cerrado y sin sorpresas. En el 95% de los casos recuperamos la propiedad en menos de 15 días; cuando hay personas vulnerables implicadas el plazo se extiende y te lo decimos en la primera llamada.

Consulta nuestro servicio para inquilinos morosos o llámanos al 673 606 777. Valoración sin compromiso y precio cerrado en esa misma llamada.

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Nota: este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto.