Si tu inquilino no paga el alquiler, lo que hagas en las primeras semanas decide cuánto vas a tardar en recuperar la vivienda y si vas a cobrar algo de la deuda. En España el impago se resuelve con un juicio verbal de desahucio, pero la mayoría de los meses perdidos no los causa el juzgado: los causan un burofax mal redactado, una demanda inadmitida por no cumplir la negociación previa o un propietario que espera demasiado. Esta guía explica, con la normativa de 2026, qué hacer en orden, cuánto tarda, cuánto cuesta y qué errores te hacen perder el juicio o alargarlo medio año.

¿Qué hago el primer mes que mi inquilino no paga el alquiler?

Habla con él por escrito desde el primer día de retraso (correo, mensaje o carta) y pide una fecha de pago concreta. Un retraso puntual no es lo mismo que un impago, y un inquilino que lleva años pagando merece una llamada antes que un burofax. Pero deja constancia por escrito de todo: la fecha del impago, lo que reclamas y lo que te contesta. Esos mensajes irán a la demanda.

Si al cabo de dos o tres semanas no hay pago ni fecha creíble, deja de negociar informalmente y pasa al requerimiento fehaciente. No esperes al segundo mes: cada mensualidad que se acumula es dinero que probablemente no cobrarás y un mes más de retraso en la fecha de lanzamiento. Si sospechas que entró con intención de no pagar, tienes una guía completa sobre el inquiokupa.

¿Cuántos meses de impago hacen falta para demandar?

Uno. El art. 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de cualquier cantidad cuyo pago haya asumido el inquilino (comunidad, suministros, IBI si se pactó). No existe ningún mínimo de tres o seis meses: ese mito hace que muchos propietarios regalen medio año de alquiler antes de mover ficha. Puedes consultar los supuestos en cuándo se considera moroso a un inquilino.

¿Cómo tiene que ser el burofax para que sirva en el juicio?

El requerimiento de pago previo es el documento más importante de todo el procedimiento, porque es el que impide la «enervación». El art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al inquilino parar el desahucio pagando todo lo que debe en los 10 días siguientes al requerimiento del juzgado, y el contrato sigue como si nada. Solo pierde ese derecho si antes de la demanda le requeriste de pago de forma fehaciente y dejaste pasar al menos 30 días sin que pagara. El Tribunal Supremo ha fijado qué debe contener ese requerimiento para que surta efecto:

• Debe ser fehaciente: burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, o requerimiento notarial. Un WhatsApp o un correo no sirven para esto.
• Debe indicar la cantidad exacta y a qué mensualidades o conceptos corresponde.
• Debe llegar al inquilino: envíalo a la vivienda arrendada y, si tienes otra dirección o correo pactado en el contrato, también allí. Si lo rechaza o no lo recoge, el intento fehaciente queda documentado.
• Conviene advertir de que, si no paga en 30 días, se presentará demanda de desahucio y no podrá enervarla. La ley no lo exige, pero elimina discusiones en el juicio.

Desde que lo recibe, el inquilino tiene 30 días. Si paga todo dentro de ese plazo, el contrato continúa y no hay desahucio (aunque puedes volver a empezar con el siguiente impago). Si no paga, ya puedes demandar sin que un pago de última hora te pare el procedimiento.

¿Es obligatorio negociar o mediar antes de demandar?

Sí. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia exige acreditar, como requisito para que se admita la demanda civil, que se ha intentado resolver el conflicto por un medio adecuado de solución de controversias (MASC): negociación directa documentada, mediación, conciliación u opinión de experto independiente. Con la demanda se adjunta el certificado o la documentación del intento.

En los desahucios por impago, algunos juzgados interpretan que el requerimiento de pago del art. 22.4 LEC, bien redactado, cumple ya este requisito; otros piden una oferta de negociación separada (por ejemplo, un burofax proponiendo un calendario de pago o la salida pactada con condonación parcial de deuda). Consulta con tu abogado cómo lo aplica el juzgado de tu partido judicial: una demanda inadmitida son uno o dos meses perdidos y hay que volver a empezar. Lo práctico es hacer las dos cosas en el mismo burofax o en dos envíos seguidos.

¿Cómo es el desahucio por impago paso a paso?

1. Demanda. Tu abogado presenta en el juzgado de primera instancia del lugar de la vivienda una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago, acumulando la reclamación de las rentas vencidas y de las que se devenguen hasta la entrega de llaves. Se acompaña el contrato, el burofax, la acreditación del MASC y el detalle de la deuda. Hacen falta abogado y procurador.
2. Decreto de admisión. El letrado de la Administración de Justicia admite la demanda y, en el mismo decreto, fija una fecha de juicio (por si el inquilino se opone) y una fecha de lanzamiento (por si no lo hace).
3. Requerimiento al inquilino. Se le notifica y se le dan 10 días para desalojar, pagar (si todavía puede enervar) u oponerse por escrito. Si no se le localiza en la vivienda, la ley permite tenerlo por notificado allí cuando el contrato designó esa dirección para notificaciones.
4. Sin oposición. Si no hace nada, se dicta decreto de desahucio y se mantiene la fecha de lanzamiento. No hay juicio.
5. Con oposición. Si se opone (porque dice que pagó, que hay defectos en la vivienda o que la cantidad es incorrecta), se celebra la vista y el juez dicta sentencia. Si pide justicia gratuita, el procedimiento se suspende hasta que se le asigna abogado de oficio.
6. Lanzamiento. La comisión judicial acude a la vivienda en la fecha fijada, con cerrajero si es necesario, y te entrega la posesión. Desde ese momento puedes cambiar la cerradura.
7. Ejecución de la deuda. Con la sentencia o el decreto puedes embargar cuentas, nómina o bienes del inquilino por las rentas y las costas.

Si prefieres que lo lleve alguien de principio a fin, gestionamos el desalojo de inquilinos morosos en Sevilla, el desalojo de inquilinos morosos en Málaga, el desalojo de inquilinos morosos en Madrid y el desalojo de inquilinos morosos en Barcelona, con presupuesto cerrado y abogado incluido.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago en 2026?

No hay un plazo oficial único. El Consejo General del Poder Judicial publica duraciones medias estimadas por comunidad autónoma, y la experiencia de los despachos coincide en estas horquillas:

• Antes de la demanda (burofax, 30 días y MASC): 1-2 meses.
• Admisión y notificación: 1-4 meses, según la carga del juzgado y lo fácil que sea localizar al inquilino.
• Vista y sentencia (solo con oposición): 1-3 meses más.
• Lanzamiento: 1-3 meses después del decreto o la sentencia.

En total, entre 6 y 12 meses desde la demanda en un caso sin complicaciones en Madrid, Barcelona, Sevilla o Málaga, y hasta 15-20 meses si se juntan oposición, justicia gratuita y una suspensión por vulnerabilidad. Un procurador que se ocupe personalmente de la notificación suele ahorrar entre uno y dos meses.

¿Cuánto cuesta un desahucio por impago?

Coste orientativo del procedimiento judicial si lo contratas por tu cuenta: entre 1.000 y 3.000 euros de abogado y procurador, según la ciudad, el importe reclamado y si hay oposición, más unos 30-50 euros del burofax y el cerrajero del día del lanzamiento. Las personas físicas no pagan tasas judiciales; las sociedades sí. Si ganas, lo habitual es que condenen en costas al inquilino, pero recuperarlas depende de que tenga ingresos o bienes embargables.

El coste real, en cualquier caso, son las rentas que dejas de cobrar mientras dura el proceso: con un alquiler de 900 euros, cada mes de retraso en empezar cuesta más que el burofax y el abogado juntos. Nuestro servicio funciona con presupuesto cerrado y abogado incluido, para que sepas desde el principio lo que vas a pagar. Aquí te contamos qué incluye el precio de una desokupa y cómo se paga.

Errores que te hacen perder el juicio (o seis meses)

Casi todos los desahucios que se tuercen lo hacen por una de estas razones:

• Burofax sin cantidad exacta o sin dejar pasar 30 días. El inquilino enerva pagando en el último momento, el contrato sigue y has pagado abogado para nada.
• Aceptar un pago parcial después del burofax. Puede interpretarse como una nueva concesión de plazo y reabrir la enervación. Si aceptas algo, que sea con un acuerdo escrito que lo deje claro.
• No acreditar el intento de negociación previa. Desde abril de 2025 la demanda se inadmite y hay que empezar de cero.
• Reclamar cantidades que no están en el contrato. Si incluyes conceptos no pactados o cálculos inflados, el inquilino se opone, el juez estima solo parte y puedes perder la condena en costas.
• No demandar a todos los que firmaron el contrato. La sentencia solo vincula a los demandados. Si firmaron dos personas y demandas a una, el lanzamiento se complica.
• Pedir solo el desahucio y no las rentas. Tendrás que ir a un segundo pleito para cobrar. Se acumulan en la misma demanda, incluidas las rentas futuras hasta la entrega de llaves.
• Cortar la luz, cambiar la cerradura o presionar. Es coacción o allanamiento de morada (arts. 172 y 202 del Código Penal), te expone a una denuncia y arruina tu posición en el juicio civil. Tienes las consecuencias detalladas en qué pasa si intentas desalojar por tu cuenta.
• Parar el procedimiento porque «promete pagar». Si retiras la demanda y vuelve a impagar, empiezas de cero y has perdido meses. Negocia, pero sin desistir hasta que cobres o entregue las llaves.
• Dejar pasar meses sin reclamar por escrito. Sin pruebas de la reclamación, la deuda crece y el juzgado tarda lo mismo. Empieza con el primer impago.

¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?

Última revisión: 27/10/2026. La vulnerabilidad no impide demandar ni cancela la deuda; solo puede retrasar el lanzamiento. Hay dos niveles:

• Protección ordinaria (art. 441.5 LEC). El juzgado comunica el caso a los servicios sociales y, si confirman la vulnerabilidad, puede suspender el procedimiento dos meses si el propietario es persona física o cuatro si es persona jurídica, para que la Administración busque una alternativa. Después, el procedimiento continúa.
• Suspensión extraordinaria (Real Decreto-ley 29/2026). En vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso. En los desahucios por impago con un inquilino en situación de vulnerabilidad económica crea la «enervación extraordinaria»: la Administración dispone de dos meses para ofrecer una alternativa o pagar la deuda y las costas; si no lo hace, pasa a ser ella la deudora frente al propietario. Se aplica aunque el propietario sea una persona física con dos o menos viviendas, salvo que demande uno de los fondos que compran viviendas o carteras de préstamos por debajo de su valor. Cuando no procede la enervación (por ejemplo, en un desahucio por fin de contrato), permite suspender el lanzamiento de hogares vulnerables sin alternativa habitacional, con revisión anual y un máximo de tres años, y en esa suspensión la vulnerabilidad económica del inquilino no prevalece si el propietario es una persona física con dos o menos viviendas. Si el decreto no se convalida, queda sin efecto hacia el futuro y solo se aplica la protección ordinaria.

Documenta también tu propia situación si dependes de esa renta o pagas hipoteca sobre la vivienda: el juez la pondera frente a la del inquilino. El detalle del régimen de 2026 está en la guía del inquiokupa.

¿Voy a cobrar lo que me debe?

La sentencia o el decreto reconocen la deuda, y con ellos puedes pedir la ejecución: embargo de cuentas, de la nómina (con los límites legales de inembargabilidad) o de bienes a su nombre. En la práctica, cobrar depende de que el inquilino tenga ingresos declarados. Por eso conviene, antes de demandar, reunir lo que sepas de su situación laboral y bancaria (la cuenta desde la que pagaba, su empresa) y, si tienes avalista o seguro de impago, reclamar en paralelo. La fianza se puede aplicar a la deuda, pero rara vez la cubre.

Si además de no pagar no se marcha, tienes el paso a paso específico en inquilino que no paga y no se va.

Preguntas frecuentes

¿Puedo echar a un inquilino que no paga sin ir a juicio?

No. Mientras el contrato esté vigente, la vivienda es su domicilio y solo un juzgado puede ordenar el lanzamiento. Lo único que puedes hacer sin juicio es negociar una salida voluntaria por escrito.

¿Qué es la enervación del desahucio?

Es el derecho del inquilino a parar el desahucio pagando todo lo que debe en los 10 días siguientes al requerimiento del juzgado. Solo se puede usar una vez por contrato y se pierde si el propietario envió un requerimiento de pago fehaciente al menos 30 días antes de demandar.

¿Puedo quedarme con la fianza si no paga?

Puedes aplicarla a la deuda al final del contrato, pero no sustituye a la reclamación: la fianza suele cubrir un mes y la deuda al llegar al lanzamiento suele ser de 8 a 12 meses.

¿Qué pasa si el inquilino paga una parte después del burofax?

Puedes aceptarlo a cuenta, pero conviene dejar por escrito que no supone conceder nuevo plazo ni renunciar a la demanda. Si no, el inquilino puede intentar alegar que le diste una nueva oportunidad y reabrir la enervación.

¿Necesito abogado para un desahucio por impago?

Sí, abogado y procurador son obligatorios en el juicio verbal de desahucio. Solo el requerimiento de pago inicial puedes enviarlo tú, pero un error en él te cuesta el juicio.

¿Cuánto tiempo puede estar un inquilino sin pagar antes de que lo echen?

Hasta el lanzamiento judicial: normalmente entre 6 y 12 meses desde la demanda, y hasta 15-20 si hay oposición, justicia gratuita o suspensión por vulnerabilidad. Cuanto antes empieces, antes termina.

Si quieres que revisemos tu caso y te digamos qué burofax enviar y cuándo demandar, en Desokupaciones te lo explicamos sin compromiso.

Verificado

Este artículo se ha redactado contrastando la normativa y las fuentes oficiales siguientes (última revisión: 27 de octubre de 2026):

• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (texto consolidado, BOE): arts. 22.4, 155, 250.1, 438, 440.3 y 441.5.
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE): arts. 27.2 y 36.
• Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE): requisito de procedibilidad de los MASC.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): art. 2, suspensión de desahucios de personas vulnerables.
• Consejo General del Poder Judicial: estadística judicial (litigios en arrendamientos urbanos y efectos de la crisis en los órganos judiciales).

Los plazos y costes son orientativos y varían según el juzgado. Si detectas un error o un dato desactualizado, escríbenos y lo corregimos.